- 不動産投資利回りの種類
ひとくちに「利回り」と言っても実に様々な種類が有ります。重要なことは、「同じ尺度で比較する」ことです。A不動産の利回りが10％、B不動産の利回りが8％ときけば、Aの方が得！と考えてしまいますが、利回りの種類が違えば、比較自体がナンセンスです。
- 単純利回り（グロス利回り）…年間家賃÷売買価格
家賃には、駐車場代、看板代を含めます。共益費等は、含めない方が良いでしょう。
売買価格には、消費税を含めない方が良く、登記費用、不動産取得税も考えません。
恣意的要素を排し、最も単純で分かりやすい利回りです。投資用不動産どうしの利回りの比較に大変優れています。
- 純利回り（ネット利回り）…分子を純家賃にします。即ち「収入−支出」です。収入、支出とも税は、考慮しません。
分母には、購入時の費用も考慮した方が良いでしょう。
預金等、他の投資物件との比較が容易です。
- ＤＣＦ法：ＮＰＶ（正味現在価値法）とＩＲＲ（内部収益率）法…投資対象が将来幾ら稼ぐかを考える利回りです。毎期の純収益と将来の復帰価格の現在価値の合計額を計算します。
この方法は計算が面倒なので、投資を仕事として行っているプロ用の利回りです。
- 投資不動産の利回り
商業用ビルか、事務所ビルか、レジデンシャル（住居）か、倉庫か、はたまたそれらの複合か
ＳＲＣ（鉄骨鉄筋コンクリート造）か、ＲＣ（鉄筋コンクリート造）か、ＰＣ（プレキャストコンクリート造）か、Ｓ（鉄骨造）か、軽量鉄骨造か、木造か
とまあ、考えることは一杯有り過ぎて、訳が分からなくなります。
ここでは、もっと単純にＲＣレジンデンシャル（一棟物のマンション）で考えましょう。
東京中心部では、新築で５％くらいでしょうか？
これが、札幌では８％くらいになります。
築１０年くらいの中古マンションでは、東京中心部で６％内外、札幌では１０％内外ですかねぇ。
- 新築か中古か
新築物件は、建築業者の１０年保証がつき、メンテナンスも楽です。テナントも付きやすく初心者向きと言えます。勿論利回りは、低くなります。
中古は、検査済証が有るか否かが最大のポイントでしょう。現在、検査済証の無い物件は、金融機関の融資が受けにくくなっています。また、検査済証が例え有っても、現況が、違法になっていることも有ります。メンテナンス費用の見積もりがポイントと成ります。
現在のテナントが、優良かどうかもチェックする必要が有ります。
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